El panorama de los bienes raíces comerciales (CRE) en el otoño de 2025 no se define por una narrativa única, sino por una «gran divergencia». Lejos de un colapso monolítico del mercado, los datos de septiembre y octubre de 2025 revelan un mercado bifurcado, impulsado por una pronunciada «fuga hacia la calidad». Este entorno está recompensando desproporcionadamente a los activos premium mientras penaliza a las propiedades de menor calidad. Al mismo tiempo, el sector industrial, que anteriormente estaba al rojo vivo, ha entrado en una clara fase de enfriamiento y estabilización.

El Repunte de las Oficinas: Estabilización Impulsada por la Clase A

Contrariamente a las narrativas simplistas, el mercado de oficinas de EE. UU. muestra signos definitivos de estabilización, aunque de manera desigual. Informes de finales de octubre de 2025 anuncian la primera disminución anual en la tasa de vacancia de oficinas en más de cinco años. La demanda aumentó en el tercer trimestre, con una absorción neta que alcanzó los 16 millones de pies cuadrados , y el volumen bruto de arrendamiento creció un 6.5% trimestre a trimestre, situándose cerca de un récord post-pandémico.

Sin embargo, esta estabilización no es generalizada. Es una clara evidencia de una «fuga hacia la calidad». El análisis del mercado muestra que la demanda está siendo impulsada casi exclusivamente por los activos premium:

Rendimiento de Clase A: Los espacios de oficinas de Clase A siguen siendo la «fuente principal de demanda». Específicamente, el inventario de Clase A construido desde 2000 ha visto cómo su tasa de vacancia disminuía 104 puntos básicos en los últimos 12 meses, ajustándose antes que el mercado en general. Los activos prime en submercados de alta demanda continúan superando al resto.

La Lucha de las Propiedades de Menor Calidad

La otra cara de la divergencia es la creciente presión sobre los activos más antiguos. Mientras la Clase A prospera, las propiedades de menor calidad luchan por retener inquilinos.

Rendimiento de Clase B y C: Las propiedades de Clase B se encuentran «bajo más presión», y las propiedades de Clase C «continúan luchando con pérdidas de inquilinos y aumento de la vacancia».

Métricas del Mercado General: Esta lucha se refleja en las métricas generales del mercado. Aunque se estabiliza, la tasa de vacancia general de oficinas sigue siendo elevada, registrada en un 14.1% , con pronósticos que sugieren que podría terminar el año en un 18.9%. El crecimiento de los alquileres sigue siendo «moderado» en un 0.9% interanual, ya que los propietarios de edificios de menor calidad dependen de concesiones para asegurar inquilinos.

El Enfriamiento y Estabilización del Mercado Industrial

El sector industrial, durante años el favorito del mercado, ha entrado en una nueva fase. Los informes de septiembre de 2025 indican que el sector «se ha desacelerado significativamente» , y la absorción neta cayó a un «mínimo de una década». El crecimiento de los alquileres también se ha moderado, extendiendo la «tendencia de enfriamiento» del sector a un crecimiento interanual de entre el 1.6% y el 1.7%.

Sin embargo, «enfriamiento» no significa colapso. Datos más recientes del tercer trimestre de 2025 muestran que el mercado industrial se está, de hecho, estabilizando. La tasa de vacancia se mantuvo estable en un 7.1% (otros informes la sitúan en 7.5%). Esta estabilidad se debe en gran parte a que las entregas de nuevas construcciones alcanzaron un mínimo de ocho años, lo que permitió que la demanda (que aumentó un 30% trimestre a trimestre) se pusiera al día con la nueva oferta.